自宅マンションの売却を予定しています。震災の影響により、不動産価格の下落傾向に拍車がかかり赤字が出そうです。住宅ローンも残っており心配です。税務上の取り扱いについて説明してください。
居住用財産を売却して損失が出た場合
一定のマイホームの譲渡損失については、他の所得との損益通算や将来の所得金額等の相殺が可能です。
１ 居住用財産の書換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
平成１０年１月１日から平成２３年１２月３１日までの間に一定のマイホーム等を譲渡して生じた譲渡損失については、一定のマイホーム等に買い換えることを条件に、他の所得との損益通算及び譲渡の翌年以後３年間の繰越控除が認められています。
２ 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
平成１６年１月１日から平成２３年１２月３１日までの間に一定のマイホーム等を譲渡して生じた譲渡損失のうち、一定の方法により計算した金額については、他の所得との損益通算及び譲渡の翌年以後３年間の繰越控除が認められています。
１及び２の制度の適用要件
| 摘要要件 | |||
| １の制度 | ２の制度 | ||
| 譲渡資産 | 所有期間 | 所有期間が５年超の国内にある現に居住している居住用財産の譲渡 (居住しなくなって３年経過した日の年末までに譲渡した場合を含む） |
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| 住宅借入金残高 |
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譲渡契約日の前日において一定の 借入金等の残高を有していること |
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| 買換資産 | 床面積要件 | 家屋の居住用部分の面積が50㎡以上 | 要件なし（新たな居住用財産の取得を要件としていない） |
| 住宅借入金残高 | １の特例の適用を受ける年の年末に一定の借入金を有していること | ||
| その他 | 譲渡の相手方 | 配偶者や直系血族など特別の関係にある者でないこと | |
| 所得基準 | 適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること | ||
| その他 | 譲渡の年の前年又は前々年に居住用財産を売却して利益が出た場合の特例 （※１ １～３）の適用を受けていないこと |
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（※１） 居住用財産を売却して利益が出た場合の特例
１ マイホームを売却した場合、譲渡所得の計算上3,000万円を譲渡所得から控除可能。
２ 所有期間10年超のマイホームの譲渡には有利な税率が適用。
３ マイホームの買換え（交換）の場合には課税の繰延べ制度がある。